Příprava smlouvy o dílo se stavební firmou
Častým požadavkem klientů je zpracování smlouvy na stavbu rodinného domu, smlouvy na rekonstrukci bytu, či smlouvy na provedení stavby obecně. Bez ohledu na konkrétní označení smlouvy, se obsahově jedná zpravidla o smlouvu o dílo. Nejčastější představou je, že existuje nějaký vzor smlouvy o dílo, který stačí doplnit několika osobními údaji a stavba může začít. Takový postup důrazně nedoporučujeme. Žádný vzor nemůže postihnout všechna specifika a zejména požadavky na konkrétní stavbu.
Zpracování smlouvy o dílo dle individuálních požadavků Použitím jakkoliv „kvalitního“ vzoru nikdy nemůže být dosaženo souladu mezi individuálními požadavky, resp. potřebami klienta, specifiky dané stavby a požadavky na platnost a určitost smlouvy. Z toho důvodu je smluvní dokumentace pro klienty zpracovávána vždy na míru, přesně pro konkrétní stavbu, či stavební činnost. Smlouvy připravujeme jak pro stavební podnikatele, tak pro koncové zákazníky, zejména spotřebitele. V případě spotřebitelů pak nabízíme zpravidla revizi smluvní dokumentace předkládané zhotovitelem-stavební společností.
První dokument, o kterém bude řeč, je smlouva o dílo. Ta se podepisuje ještě před zahájením veškerých prací. Smlouva o dílo chrání zákazníky i dodavatele.
| Údaje o zákazníkovi i dodavateli: jméno, adresa, kontakt, čísla bankovních účtů apod. | Co je předmětem smlouvy, tedy například rekonstrukce koupelny, oprava komína, vymalování pokoje. |
| Termín, do kterého má být dílo hotové. | Cena, způsob a termín platby. Můžete přidat i splátkový kalendář, pokud nebude všechno hrazené najednou. |
| Místo, kde bude rekonstrukce/stavba/oprava probíhat. | Povinnosti firmy/řemeslníka. Obecně platí, že dodavatel by mě dílo vykonat v souladu se smlouvou, na vlastní odpovědnost, vlastním jménem a s potřebnou péčí. |
| Povinnosti zákazníka. Na vás je poskytnout dodavateli všechny potřebné podklady, umožnit mu přístup do objektu a samozřejmě za dílo zaplatit. | Sankce. Pokud řemeslník např. nedodrží termín dodání, určí se pevná částka nebo procento z ceny díla jako „pokuta“. |
| Odstoupení od smlouvy. Stejně jako sankce, i odstoupení od smlouvy je možné při nedodržení určitých závazků: když se termín dodání prodlužuje příliš, když firma nechce odstranit vady… Podmínky odstoupení si jasně stanovte. | Záruční podmínky a reklamace. Stavební (ani jiný) zákon záruku na rekonstrukci nezmiňuje, a tak je potřeba tyto podmínky do smlouvy přidat. |
smlouva o dílo by měla být uzavřená v souladu s novým občanským zákoníkem (č. 89/2012 Sb. Platný od 1.1.2014. řádně vyplněné a kompletní údaje o zhotoviteli – adresa, sídlo, IČO, DIČ a kontakt na oprávněnou osobu zastupující firmu, nebo společnost. řádně vplněné údaje o klientovi – adresa místa trvalého bydliště, kontakty. předmět smlouvy - musí být uvedený rozsah prací a dodaného materiálu, nebo přiložena příloha s odsouhlasenou cenovou nabídkou. adresa stavby – přesná adresa bytu, kde bude probíhat rekonstrukce. přesně uvedené termíny zahájení a ukončení prací. To je velmi důležité, protože při nedodržení termínu provedení díla můžete zhotovitele penalizovat. vyčíslení penále a pokut. Sankce by měly být pro obě strany vyrovnané.
Smlouva o dílo je jeden z nejdůležitějších dokumentů při realizaci stavebních projektů. Správně sepsaná smlouva chrání nejen klienta, ale i vás jako zhotovitele. V praxi totiž platí: čím detailnější a přesnější smlouva, tím méně problémů během výstavby.
| Klíčová oblast | Obsah | Identifikace smluvních stran | jméno/název, adresa, IČO, DIČ, zástupce |
| Předmět díla | podrobný popis stavebních prací, lokace stavby | Cena a platba | pevná částka / odhad / rozpočet, zálohy, splátky |
| Termíny | zahájení prací, doba plnění, termín předání | Záruky a odpovědnost | délka záruční doby, způsob reklamace |
| Sankce | pokuty za prodlení, možnost odstoupení | Předání díla | protokolární převzetí, odstranění vad |
| Vícepráce | schvalovací proces, kalkulace |
Nejčastější chyby: Nejasný popis díla – bez specifikací nelze prokázat, co bylo domluveno. Chybějící ustanovení o vícepracích – bez písemného dodatku neprokážete nárok na proplacení. Absence sankcí – bez jasně daných pokut nemá klient motivaci dodržovat termíny. Ústní dohody – u soudu neobstojí. Pište konkrétní podmínky. Neřešení změnového řízení – změny rozsahu prací musí mít svůj proces.
Doporučená ustanovení navíc: Zádržné – určité % ceny díla zadržíte až do odstranění vad (např. 5–10 % na 30 dní) Inflační doložka – umožňuje upravit cenu při výrazném zdražení materiálu Pojištění odpovědnosti – podmínka mít uzavřené pojištění zhotovitele Rozhodčí doložka / soudní příslušnost – zrychlí řešení sporů